מוקשים ברכישת ומכירת דירה יד שניה

 

בשעה טובה החלטתם לרכוש דירה חדשה. אחרי ביקור במספר דירות, ופגישות עם מספר מתווכים, מצאתם את הדירה המתאימה לכם. על מחירה של הדירה מתווסף תשלום למתווך, תשלום מס רכישה, הוצאות העברת הדירה והוצאות נוספות, אך רוכשים המבקשים, לפיכך, לחסוך בעלות שכר טרחתו של עורך הדין המייצג אותם בעסקה עלולים לצאת כששכרם בהפסדם.

ברשימה זו אבקש להביא בפניכם מספר מקרים בהם נתקלתי, בהם ניצבו רוכשי דירה בפני "מוקש" אותו לא זיהו, ואשר לשם זיהויו וניטרולו יש להזקק לשירותיו של בעל מקצוע- עורך דין עם מומחיות בתחום הנדל"ן.

דוגמא א'- נסח הרישום

בעלת דירה המעוניינת למכור את דירתה פנתה אלי. בידיה היה החוזה עליו חתמה לשם רכישת הדירה, שנים מספר קודם לכן, אליו צורף נסח רישום של הדירה.

בהסכם הרכישה תוארה דירה בת 5 חדרים, מטבח, שירותים ומחסן. בעיון בנסח הרישום התברר כי הדירה הינה דירה בבית משותף, הזכויות בדירה הינן זכויות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל וכי הדירה רשומה כדירה בת 43 מטרים ללא הצמדות כלשהן. על פניו, עלה כי קיים פער משמעותי בשטח הדירה כפי שהיא בנויה בפועל לאופן רישומה בנסח הרישום. כשהצגתי הדברים למוכרת מסרה לי זו כי בעת רכישת הדירה הוצגו בפניה היתרי בניה מהעירייה, וכי "כל התוספות נבנו כדין".

גם אם אכן ניתנו היתרי בניה כדין, אין הדבר אומר שהשטח הנוסף נחכר כדין ממינהל מקרקעי ישראל, ולבטח לא נעשה תיקון צו הבית המשותף באופן שישקף את הבנייה בפועל- הן את הרחבתה של הדירה והן את הצמדתו של המחסן אשר נבנה על שטח הגינה המשותפת לכלל השכנים בבית המשותף.

משמעות הדבר הינה פגיעה משמעותית בסחירותה העתידית של הדירה וסיכון בעלויות גבוהות לשם תיקון התקלות ברישומה. דברים אלו, היה בהם כדי להשפיע על מחירה של הדירה בעת רכישתה, לו הייתה החוכרת המעוניינת למכרה כעת מודעת לקיומם ומשמעותם.

דוגמא ב'- זהות המוכרים

זוג צעיר ונרגש ביקש לרכוש דירה משותפת לראשונה בחייהם. הם איתרו דירה אשר מצאה חן בעיניהם, והגיעו אלי עם אביה של האשה, אשר בהיותו בעל ניסיון חיים כבר בדק הדירה בנסח הרישום.

כששאלתי לזהות מוכר הדירה נמסר לי כי מדובר באשה המצויה בהליכי גירושין כואבים, ושאמנם בני הזוג שקלו אם בדירה טמון "מזל רע" אך הם החליטו לרכוש אותה בכל מקרה עקב מחירה האטרקטיבי ותנאי הפינוי המהירים של הדירה. כששאלתי אם שוחחו עם הבעל, מסר לי האב בידענות כי בנסח רשומה רק האשה כבעליה של הדירה וכי האשה מסרה להם כי הדירה רק שלה והיא מוכרת אותה לבד.

הבהרתי להם כי יתכן ולבעל זכויות מכח הנישואין, אף בדירה הרשומה רק על שמה של האשה, וכי בנסיבות שכאלה יש לודא חתימתו של הבעל על ההסכם, כמי שאינו מתנגד לעסקה. נסיון מעמיק יותר לברר את העניין עם מוכרת הדירה העלה כי ככל הנראה, אכן קיימת בעיה כלשהי בנושא הדירה. האשה התחמקה ממתן תשובות, סרבה לאפשרות להפגש עם בעלה בעניין והבהירה כי "מציאה" כזו לא בודקים בדקדקנות, אלא ממהרים לחתום על הסכם ולשלם מקדמה שמנה על מנת להבטיח שלא תחטף.

לו היו לקוחותי נמנעים מלהשמע לעצתי ולחפש דירה אחרת, יתכן שהיו מוצאים עצמם נגררים לסכסוך בין בני הזוג, ללא אפשרות להעברת הדירה על שמם בעתיד.

דוגמא ג'- תכנוני מס

בני זוג פנו אלי- בשעה טובה, האשה מצויה בהריונה השני, הדירה אותה רכשו רק לפני שנה ומחצה תהפוך לקטנה מדי עבורם, והיות והבעל קיבל קידום משמעותי בעבודה, בידיהם לעבור לדירה גדולה יותר, אותה יממנו ממכירת דירתם הנוכחית וקבלת משכנתא על היתרה. הם סיפרו לי כי בשנה האחרונה חלו עליות מחירים משמעותיות באיזור בו מצויה הדירה ולפיכך הם יצאו נשכרים מהעסקה. הואיל ומדובר בדירה הראשונה שהם מוכרים בחייהם, סיפרו לי בני הזוג כי הם יודעים שהם זכאים לפטור ממס שבח, היות ולא מכרו דירה בארבע השנים האחרונות.

כשביררתי כיצד מימנו את רכישת דירתם הנוכחית, התברר כי מלוא הסכום התקבל מהוריו של הבעל כמתנה ללידת בנם הבכור. בדיקה נוספת העלתה כי הוריו של הבעל מכרו דירה מספר חודשים קודם לכן. הבהרתי לזוג כי בנסיבות אלו לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה, וכי נחוצה להם תקופת צינון. לדבר הייתה השפעה משמעותית על התקציב שעמד בפני הזוג לרכישת דירה חלופית.

 

 

לסיכום, אחזור על דבריי בפתיחת רשימה זו- אם הנכם עומדים לבצע עסקה למכירתה או רכישתה של דירה, אל תחסכו בשכרו של עורך דין מומחה בתחום אשר בדיקותיו ועצותיו, יש בהן כדי להשפיע על שיקוליכם בביצועה של העסקה באופן שעשוי לחסוך לכם סכומים נכבדים כמו גם עגמת נפש רבה בעתיד.

 

 

 הבהרה:

המידע באתר הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף להם ו/או המלצה לנקיטת אמצעים ו/או הימנעות מהם. המחברת אינה נושאת באחריות כשלהי כלפי הקורא. הקורא נדרש לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. כל הסתמכות על האמור לעיל הינה באחריות המסתמך ועל דעתו בלבד.